Именно так работает «схема Долиной», которую последние месяцы СМИ описывают с таким энтузиазмом, словно это финал сезона сериала: бабка продала квартиру, деньги получили, а через суд — бац!
— и квартира снова в её руках. При этом она не возвращает деньги покупателю. Истерия вокруг «опасных бабок» набирает обороты: «Вот там отменили!», «А у меня уже ремонт сделали!» — и вуаля, квартира опять на родных квадратных метрах.Истерия vs реальность
Если следовать газетным заголовкам, создаётся впечатление, что старушки просто приходят в суд, приводят пару свидетелей, говорят «ой, не хотела продавать», и суд благополучно отменяет сделку. Публика в экстазе, риелторы тихо падают в обморок, покупатели теряют сон.
На деле же большинство дел выглядят иначе. 95% «отменённых сделок» строятся на экспертизах и доказательствах, а не на банальном «сказала — и всё».
Пример «классической» отмены сделки: как пенсионерка вернула квартиру
Все кажется простым: пенсионерка Б. получает звонок от «Энергосбыта». Просит назвать СНИЛС, код, подключает «финмониторинг» и пару слов про ФСБ. В течение месяца женщина оформляет сделку по продаже квартиры — рыночная цена, небольшой торг в пару сотен тысяч рублей. Покупатель, судя по документам, чист, без теневых схем.
Но что-то идёт не так. Орда свидетелей на процессе рассказывает, что Б. рыдала, переживала, клялась-божилась, что продавать ничего не собиралась, а её цель — «спасти жильё через фиктивную сделку».
Жалко и её, и, честно говоря, покупателя, который честно пытался оформить квартиру.Психологическая экспертиза
Суть дела раскрывает психологическая экспертиза:
«В период заключения договора купли-продажи имущества Б. находилась в особом психологическом состоянии, характеризующемся зависимым поведением с полным подчинением указаниям звонивших ей лиц, искажённым пониманием происходящего, снижением критической оценки информации и неспособностью к самостоятельному принятию решений. Состояние было обусловлено целенаправленным манипуляторным воздействием со стороны неустановленных лиц, индивидуально-психологическими особенностями и выраженным эмоциональным напряжением».
Короче говоря, с психикой у женщины всё было в порядке, но её действия подчинялись чужой воле — в юридическом языке это называется «зависимое поведение».
Выводы суда
Суд пришёл к простому, но драматичному выводу:
«Воля Б. на реальную продажу квартиры отсутствовала, заблуждение было настолько существенным, что, разумно оценивая ситуацию, она не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел: о мошеннических действиях неустановленных лиц».
Итог: сделку отменяют, квартиру возвращают продавцу. С покупателя взыскивают 7 млн рублей в качестве компенсации — которых у пенсионерки, конечно, нет. Но благодаря титульной страховке покупатель почти спокойно отделался.
Почему это не новая «пандемия»
Подобные дела существовали и раньше, но не имели такой огласки. Дело Ларисы Долиной стало триггером для массовой паники, но механизм отмены сделок по «зависимому поведению продавца» практиковался десятилетиями.
То есть, истерия вокруг «опасных бабок» — скорее медийная, чем реальная. На самом деле отмены сделок происходят на основании экспертиз, документов и законных процедур. Никаких «пришёл, сказал, суд отменил» здесь нет.
Паника СМИ раздувает ощущение, что рынок вторички рушится.
Реальные кейсы подтверждают: большинство сделок оспаривается на основании экспертиз и объективных данных.
Покупатель, оформивший титульное страхование, остаётся в безопасности.
Механизм оспаривания существовал и раньше, но без медийного хайпа оставался незамеченным.
Короче, пенсионерка Б. выиграла квартиру обратно, покупатель получил компенсацию, а вся страна получила очередной сюжет для тревожных заголовков. Реальность при этом куда прозаичнее, чем кажется.
Роль титульного страхования
Если вы собираетесь покупать недвижимость, титульное страхование — ваш лучший друг. Покупатель, оформивший страховку, получает компенсацию, если сделку отменят.
Но тут есть нюанс: риск «отмена сделки вследствие мошеннического давления» может быть выделен отдельно и стоить до 5% от суммы сделки. Для сравнения: обычная страховка покрывает всего 0,3–1%.
Государство тоже защищает покупателей. Согласно статье 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ущерб возмещается за счет бюджета, если виновник не вернул средства. Но ждать можно год — и это в лучшем случае.
Как проверить, что продавец квартиры «не под давлением»
Юридических надёжных способов защиты немного, и все они требуют креатива:
1. Полный пакет психиатрических документов. Очное освидетельствование в профильной клинике помогает убедиться, что продавец осознаёт свои действия. Это не 100% защита, но повышает шансы.
2. Нотариальное удостоверение сделки. Нотариус задаст неудобные вопросы. Нервозность или попытка уйти от ответа — тревожный сигнал.
3. Семейная разведка. Уточните у родственников, соседей или через соцсети, действительно ли продавец действует добровольно. Да, слегка детективная работа, но иногда необходимо.
4. Видео-согласие. Запишите на видео, что продавец осознает сделку и не участвует в манипуляциях. Реакция на вопросы «Вы точно понимаете, что это навсегда?» — бесценна.
Да, всё это на грани детектива и психологии, но лучше потратить время и деньги на превентивные меры, чем потерять квартиру и десятки миллионов.
Исторический контекст
Механизм отмены сделок на основе «зависимого психологического состояния» не новый. Дело Ларисы Долиной стало лишь триггером для информационной паники. Ранее подобные схемы существовали и практиковались, но без медийного шума оставались незамеченными.
Сейчас же каждый случай обсуждается в Telegram-каналах, в СМИ и на форумах: «Отменили сделку у пенсионерки», «Квартира возвращена продавцу», «Покупатель потерял миллионы». Публика в панике, риелторы перепроверяют всё до последнего.
Практический разбор: что реально происходит в судах
Дело Тюменский областной суд:
• Сделка отменена, квартира возвращена продавцу.
• Продавец психически здоров, но находился под влиянием обстоятельств.
«В условиях направленного манипулятивного воздействия возникло состояние заблуждения относительно сути сделки и психологически зависимое поведение, препятствующее осознанию значения своих действий».
Истерика о «просто словах и свидетелях» сильно преувеличена. Каждый случай опирается на экспертизу, а не на эмоции.
Судя по тону и деталям, речь идёт о волне публикаций, которая формирует массовую тревогу вокруг сделок с "вторичными" квартирами, особенно связанных с пожилыми продавцами, и о спекуляциях на тему судебных отмен сделок. Создается атмосфера, будто продажа "вторичек" — почти гарантированный путь к мошенничеству и потере денег.
О чем говорит информационный шум
В последние недели СМИ активно распространяют истории, в которых сделки по купле-продаже квартир отменяются по инициативе пожилых продавцов, зачастую после ремонта или других вложений в недвижимость со стороны покупателей. Картинка формируется следующая: бабушки сначала продают квартиру, а потом через суд возвращают себе недвижимость, а покупателям не возвращают деньги. Часто в таких публикациях присутствует явная истерия — эмоции, образы, крики, страшилки.
Механика и градус истерики
Основа этих сюжетов — обвинения в том, что суды легко идут навстречу продавцам, отменяют сделки по сомнительным, малопроверенным основаниям. Звучит абсурдно, что для отмены достаточно двух свидетелей и словесного заявления — явно утрированное представление юридического процесса. Степень драматизации, обилие жалобных цитат и акцент на бессилии покупателей — всё это говорит о намеренном нагнетании обстановки.
Возможные бенефициары и мотивы
Такой массовый информационный фон не возникает случайно. Выгодополучателями от "дискредитации вторички" могут быть:
девелоперы "новостроек" — фокус антипатии к вторичному рынку подталкивает покупателей к покупке нового жилья.
отдельные риелторские группы или крупные агентства, продвигающие свои услуги как "строго безопасные" — страх на рынке работает на тех, кто обещает гарантии и юридическую поддержку.
банки и кредитные учреждения, продвигающие ипотеку на первичном рынке — дополнительные мотивы для создания имиджа "надежности" новостроек.
В чьих интересах информационный шум?
Информационная волна выглядит как спланированная кампания по снижению доверия к "вторичному" рынку, с поточным производством устрашающих историй — часто юридически сомнительных и эмоционально перегретых. Обычное юридическое оформление сделки намного сложнее и требует реальных доказательств для её отмены, но медийный нарратив это игнорирует. В таких условиях теория заговора о "определённых бенефициарах" вполне здрава, хотя точный круг выгодополучателей требует дополнительного анализа рынка и структуры медиа-вбросов.
В массовой истерии есть рациональ: рынок "вторички" теряет привлекательность, а активность и прибыль перераспределяется в пользу нового строительства, банков и крупных риелторских игроков.
Чего ожидать покупателю
Проверка документов: титульная страховка, нотариальные заверения, проверка психиатрических заключений.
Время: процесс может затянуться на год и более, даже при страховке.
Детективные навыки: проверка родственников, соседей, реакций на вопросы о сделке.
И помните: если продавец нервничает, уклоняется или скрывает родственников — бегите.
Рынок вторички в России превращается в арену детектива, психологии и страховок. Юристы, нотариусы и страховые компании — ваши союзники. А бабушки и пенсионеры — не «опасные», а просто участники сложной игры с правилами, которые меняются каждый день.
И да, пока вы разбираетесь в психологии, нотариальных практиках и страховых хитросплетениях, СМИ будут продолжать кричать: «Опасные бабки отбирают квартиры!» А на деле всё гораздо прозаичнее: юридическая машина работает, но на стороне закона далеко не всегда покупатель.
Свежие комментарии