Покупать квартиры россиянам уже не на что. Банки своего добились

Материал комментируют:

Сбербанк и ВТБ, попавшие под западные санкции, повысили ипотечные ставки, причем по кредитам и на новостройки, и на готовое жилье.

Сбербанк увеличил ставки дважды за месяц, повышение составило в среднем около 1%. Таким образом, базовая ставка выросла до 11,3%.

То есть, ВТБ и Сбербанк движутся к ипотеке под 13−14% годовых — по мнению экспертов, именно при этом россияне полностью перестанут брать кредиты на жилье.

Деев: недвижимость и так подорожала на треть, теперь дорожают кредиты

Руководитель аналитического департамента финансовой компании AMarkets Артем Деев в беседе со «Свободной прессой» отметил, что решение Сбербанка было вполне прогнозируемым.

— То, что банки будут повышать ставки по кредитам, было очевидно. По-другому финансовые структуры поступать не могут, если Центральный банк повышает ключевую ставку. Так что это решение Сбера — реакция на последнее повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 9,5%, которое произошло неделю назад, — говорит Деев. — Следом наверняка и другие крупнейшие компании начнут это делать, а в среднем ставки в ближайшее время должны составить 11−12% (на ипотеку, а на автокредиты и потребительские займы ставки будут гораздо выше).

«СП»: — Перестанут ли люди брать кредиты на жилье при таких драконовских процентах?

— Конечно же, для рынка рост ставок — это фактор охлаждения спроса. К тому, что спрос на ипотечные кредиты в стране снизится, приведут и само увеличение цен на недвижимость на 30% за последний год (в среднем по стране), и удорожание кредитного предложения.

«СП»: — И насколько, как полагаете, россияне разочаруются в ипотеке, которую правительство преподносило едва ли не как бесплатную?

— Если в 2020 году на фоне ажиотажного спроса из-за программы льготной ипотеки и общих низких ставок в России было выдано ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей, то в прошлом году цифра составила уже 5 трлн рублей (цены на недвижимость сильно выросли).

И обе этих цифры являются абсолютным рекордом за всю историю статистики по кредитному кредитованию (за 20 лет). Могу лишь однозначно сказать: в этом году сумма выданных ипотечных кредитов будет меньше. Ведь и покупать дорогую недвижимость, и брать недешевый кредит люди не смогут, как раньше.

Быков: число кредитов сократится на треть, а цены — лишь на 10%

Старший аналитик финансовой компании Esperio Антон Быков отмечает, что Сбербанк просто пытается догнать отставание, которое искусственно создало государство за счет льгот и субсидий.

— Сбербанк, как и все остальные кредитные организации подстраивают свою политику процентных ставок под изменение финансовых условий в России, — объясняет Быков. — Если мы сравним динамику средневзвешенной ставки по ипотеке и динамику ключевой ставки Банка России, то долгое время два показателя очень сильно коррелировали.

Однако в 2020 году после запуска программы льготного ипотечного кредитования, корреляция была нарушена. И разница между средневзвешенной ставкой по ипотеке и ключевой ставкой увеличился с нормальных 2,0−2,5% до 3,0%.

«СП»: — Выходит, банки сейчас просто пытаются нагнать это отставание?

— Да, для банков поначалу это был момент положительный. Однако раскорреляция привела к тому, что, когда Банк России в марте 2021 года начал повышать ключевую ставку, средневзвешенная ставка по ипотеке вообще никак не реагировала на эти изменения. И лишь в июле, когда была урезана программа льготного ипотечного кредитования, средневзвешенная ставка по ипотеке немного подросла.

К текущему моменту образовавшаяся раскорреляция привела к тому, что ключевая ставка Банка России в 9,5% оказалась почти на несколько процентных пунктов выше средневзвешенной ставки по ипотеке, которая по состоянию на начало января 2022 года равна 7,8%.

Это ненормальная ситуация, которая для кредитных организаций, при ее сохранении, сулит финансовые проблемы, поэтому они вынуждены догонять ключевую ставку Центробанка опережающими темпами.

Отсюда необычные для Сбербанка два повышения ставки по ипотеке в декабре 2021 года, а теперь еще два повышения в феврале в 2022 года.

«СП»: — Ну и насколько банки готовы повышать ипотечные ставки?

— Пока разница между средневзвешенной ставкой по ипотеке и ключевой ставкой не придет в норму 2,5%, ипотечные ставки продолжат расти. То есть потенциал увеличения здесь можно оценить в 2,5−3,5%. С учетом февральской ставке по ипотеке Сбербанка в 11,3% это рост до 13,8−14,8%.

«СП»: — Есть мнение, что при таких ставках спрос на ипотеку упадет до нуля.

— Я не такой пессимист. Учитывая, что именно ипотека была и есть основным драйвером роста рынка недвижимости, можно ожидать как серьезного замедления выдачи самих ипотек, так и коррекции цен на жилье.

«СП»: — Насколько реже будут брать кредиты?

— Еще в январе 2022 года, опросы показывали резкое охлаждение интереса к ипотечному кредитованию, количество желающих сократилось примерно на 30% и это без учета того повышения ставок, которое происходит сейчас и еще произойдет в будущем.

То есть общее падение интереса к ипотеке в 2022 году может составить около 35−40%.

Если взять за точку отсчета показатели роста ипотечного кредитования в 2021 год, это около 28% в денежном выражении, то можно ожидать замедления этого показателя как минимум до 16−17%.

«СП»: — Ну а что будет с ценами на жилье?

— Это очень много для текущего состояния российского рынка жилья, который можно охарактеризовать как сильно перегретый. Различные оценки дают разную степень этой перегретости, она варьируется от 5 до 25% в рыночной стоимости квадратного метра.

Так что с учетом ожидаемого резкого охлаждения ипотечного кредитования, можно ожидать падения рублевых цен на недвижимость на 5−10% и долларовых на 15−20%.