Россиянам придется распрощаться с дешевой ипотекой

Уже к концу этого года ставки по ипотечным и потребительским кредитам могут подскочить вверх. Такой прогноз дают представители ведущих кредитных агентств, обосновывая его повышением ключевой ставки Банка России.

«Эксперт РА» считает, что хотя ставки по ипотечным кредитам приблизятся к 9%, на первичном рынке они будут расти медленнее из-за все еще действующих льготных госпрограмм. Зато по потребкредитам они могут измениться более существенно, особенно для клиентов с высоким уровнем долговой нагрузки из-за повышения Банком России надбавок по коэффициентам риска для таких заемщиков.

В S&P Global Ratings считают, что средние ипотечные ставки будут расти медленнее, и от исторического минимума в 7,07% в июле 2021 года скорректируются до 7,5% к декабрю.

В то же время, начнут расти и процентные ставки по депозитам, хотя и не так существенно. Большинство экспертов полагает, что они поднимутся до 6−7% годовых. Впрочем, этого едва будет достаточно, чтобы перекрыть инфляцию, которая 23 августа составляла уже 6,68% в годовом выражении.

Аналитик группы компаний «Финам» Алексей Коренев считает, что названные экспертами цифры вполне реальны, и вскоре о дешевой ипотеке россиянам придется забыть. С другой стороны, по мере сворачивания льготных ипотечных программ будут снижаться и цены на жилье, которые сейчас подогрел ажиотажный спрос.

— Ставки по ипотечным и потребительским кредитам увязаны с ключевой ставкой Банка России. Была надежда, что ЦБ в ближайшее время ставку пересматривать не будет. Но свежие цифры по инфляции продемонстрировали ее рост, причем в августе, когда она традиционно снижается. Сегодняшние данные показали, что в годовом выражении инфляция по Росстату составляет 6,65%, ощущаемая инфляция — порядка 12%, а ожидаемая гражданами — 16,5%.

При определении денежно-кредитной политики Банк России ориентируется, прежде всего, на инфляционное таргетирование. 10 сентября будет очередное заседание ЦБ, и по мере того, как выходят свежие данные по росту цен, все меньше шансов, что банк оставит ставку неизменной. Скорее всего, он поднимет ее как минимум на 25 б.п., а, может, и на все 50. Это потащит за собой процентные ставки по ипотеке и потребительским кредитам.

«СП»: — И насколько они вырастут?

— Примерно на те же полпроцента. Если же до конца года инфляция продолжит расти вопреки прогнозам экспертов, то ЦБ еще, как минимум, раз пересмотрит ставку в сторону повышения. Это значит, что к концу года мы легко можем увидеть ключевую ставку выше 7%. Соответственно, ставки по потребительским кредитам могут подняться до 20%, а по ипотечным — до 8,5%.

«СП»: — Как это скажется на рынке недвижимости?

— Это негативно скажется на объемах выдачи потребительских и ипотечных займов. Объемы покупки недвижимости снизятся. Хотя пока действуют льготные программы государственной ипотеки, они будут поддерживать рынок жилья. Зато когда программы подойдут к концу, а долго их держать не смогут, потому что остальные ставки пойдут вверх, цены на недвижимость достаточно резко снизятся.

Объемы вводимого жилья и так снижаются последние несколько лет, и, думаю, тенденция сохранится, учитывая, что цены могут пойти вниз. Поэтому когда закончится льготная ипотека и снизятся объемы покупки жилья, мы увидим и снижение цен, и в целом охлаждение рынка.

«СП»: — Что будет с потребительскими кредитами на фоне роста ставок?

— У нас огромное число россиян имеет несколько кредитов. Они берут новые займы для того, чтобы гасить предыдущие. Это порочная практика, потому что первый кредит, как правило, берется на что-то полезное. Но потом человек обнаруживает, что не рассчитал свои силы, поэтому ему приходится брать второй заем, и хорошо, если в банке, а не в микрофинансовой организации. Поэтому объемы потребительского кредитования не значительно снизятся из-за роста ставок — людям просто некуда деваться. Этот фактор будет поддерживать рынок потребительского кредитования.

— Рост ставок по ипотечным и потребительским кредитам неизбежен, так как он привязан к росту ставок на рефинансирование. Но на объеме выданных ипотечных кредитов этот рост, по моему мнению, практически никак не скажется.

Дело в том, что при общем росте цен на недвижимость люди опасаются, что она будет дорожать и дальше, и стремятся как можно скорее решить свои жилищные проблемы. Кроме того, сегодня вложения в недвижимость — это один из немногих способов сохранить сбережения в условиях ускоряющейся инфляции. Эти два момента приведут к тому, что ипотечное кредитование останется примерно на нынешнем уровне.

«СП»: — Нет ли рисков роста неплатежей по возросшим ипотечным кредитам?

— Такая опасность есть. Низкие ставки по ипотеке провоцировали людей на то, чтобы брать кредиты, не вдаваясь в то, есть ли возможность их обслуживать. Эта опасность остается и сейчас. Определенный процент приобретенной в ипотеку недвижимости вернется обратно на рынок. Сложно сказать, как много, но 10−15% от общего числа таких квартир — вполне реальная цифра.

При этом риска ипотечного пузыря у нас нет. По сути, это проблема самих заемщиков. Ликвидность этих объектов достаточно высока, поэтому в случае не выплаты по кредитам ни банки, ни застройщики особо не пострадают, они смогут снова реализовать это жилье.

«СП»: — Будут ли и дальше действовать программы льготной ипотеки в таких условиях?

— Думаю, будут, потому что государство будет стараться создавать условия для того, чтобы рынок недвижимости не проседал. Это невыгодно во всех отношениях, ведь это и проседание строительной отрасли, которая обеспечивает много рабочих мест, и снижение стимула для связанных отраслей вроде производства стройматериалов, услуг и так далее.

Кроме того, нужно понимать, что у нас особый год. Властям нужно сохранять позитивный образ в глазах электората и заботиться об избирателях, поэтому программы льготной ипотеки пока что будут продлеваться.